Pennsylvania Premises Liability Abogados

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Si usted ha sido lesionado en un accidente de coche en Filadelfia o los condados circundantes, vamos a ayudarle a buscar justicia.

Si sale por la puerta de su casa, lo más probable es que, en algún momento del día, pise un local comercial propiedad de una persona, una empresa o el gobierno. De hecho, su residencia, si la alquila, es una propiedad comercial. Otros ejemplos de propiedad comercial son los siguientes:

• Las tiendas donde compras;
• Los restaurantes donde comes;
• La oficina donde trabajas;
• El colegio al que van tus hijos;
• El lugar donde se toma el café;
• El estadio donde ves a tu equipo favorito;
• El hospital donde le atiendan; y
• La oficina del gobierno donde pagas tus impuestos.

Un propietario, ocupante, inquilino o residente no propietario de una propiedad comercial tiene el deber de cuidar a las personas (que no son propietarias de la propiedad comercial) que se encuentran en o sobre esas propiedades. Deben hacer todo lo posible para prevenir y eliminar las condiciones que puedan causar daño a un individuo en o sobre sus bienes inmuebles. Además, son legalmente responsables de mantener su propiedad y remediar cualquier condición peligrosa en los locales comerciales.

Intrusos, titulares de licencias e invitados.

En Pensilvania, el deber de un propietario u ocupante de una propiedad comercial hacia un tercero que entra en la propiedad depende de si ese tercero es un intruso, un concesionario o un invitado.¹

• Un intruso es una persona que entra o permanece en un terreno ajeno sin derecho a hacerlo o sin el consentimiento o aprobación del propietario u ocupante.²
• Un titular de licencia es una persona a la que se permite entrar o permanecer en el terreno en virtud del consentimiento o la aprobación del propietario u ocupante.^{3, 4}
• Los invitados pueden ser de dos categorías: públicos o empresas.
  • Los invitados públicos son aquellos a los que se invita a entrar o permanecer en un terreno como miembros del público con un fin para el que el terreno se mantiene abierto al público, como un parque.⁵
  • Los visitantes profesionales son aquellas personas a las que se invita a entrar o permanecer en un terreno por un motivo relacionado directa o indirectamente con los negocios del propietario u ocupante del local.⁶

¹ Véase Updyke contra BP Oil Company, 717 A.2d 546, 549-550 (Pa. Super. 1998).
² Véase Id. Véase también Restatement (Second) of Torts § 329.
³ Id.
⁴ Véase Updyke, supra. Véase también Restatement (Second) of Torts § 330.
⁵ Véase Updyke, supra. Véase también Restatement (Second) of Torts § 332.
⁶ Id.

Los intrusos sólo pueden reclamar indemnización por lesiones si el propietario u ocupante de la propiedad “fue culpable de negligencia o mala conducta intencionada”.”⁷ Es decir, si el poseedor de la propiedad hizo algo mal. En cuanto a los titulares de licencias, la parte perjudicada sólo puede recuperar si:

• (a) el poseedor conoce o tiene razones para conocer la condición y debe darse cuenta de que implica un riesgo irrazonable de daño para dichos licenciatarios, y debe esperar que éstos no descubran o se den cuenta del peligro, y
• (b) no ejerce una diligencia razonable para hacer que la situación sea segura, o para advertir a los titulares de la licencia de la situación y del riesgo que entraña, y
• (c) los titulares de la licencia no conocen o no tienen motivos para conocer la condición y el riesgo que conlleva.⁸

Por último, en cuanto a los invitados, se les “debe la más alta obligación que se debe a cualquier entrante en la tierra”.”⁹ En otras palabras, existe responsabilidad frente a un invitado si el poseedor del local:

• (a) conoce o, mediante el ejercicio de una diligencia razonable, descubriría la condición, y debería darse cuenta de que implica un riesgo irrazonable de daño para dicho invitado, y
• (b) debe esperar que no descubran o no se den cuenta del peligro, o que no se protejan contra él, y
• (c) no ejerce una diligencia razonable para protegerles contra el peligro.¹⁰

⁷ Rossino, et. al. contra R.C. Titler Construction, Inc. et. al., 553 Pa. 168, 172, 718 A.2d 755 (1998)
⁸ Rossino, 553 Pa. en 172-3.
⁹ Swift contra Northeastern Hospital of Philadelphia, 456 Pa. Super. 330, 690 A.2d 719, 722 (1997).
¹⁰ Restatement (Second) of Torts § 343.

La responsabilidad de eliminar los peligros en un plazo de tiempo razonable y crear condiciones seguras para los visitantes que acceden a una propiedad comercial con fines legítimos, ya sea con permiso o por invitación, puede abarcar una variedad de condiciones potencialmente peligrosas, incluidas, entre otras, las siguientes: hielo o nieve sin limpiar en los pasillos, condiciones estructurales, infracciones del código de construcción, sustancias tóxicas o presencia de animales peligrosos.

Niños en la propiedad.

La obligación mencionada se extiende a los niños que pueden ser intrusos, pero que son atraídos por curiosidad a investigar las condiciones peligrosas de una propiedad en virtud de la “Doctrina de la molestia atractiva”. Esta doctrina establece:

El poseedor de un terreno es responsable de los daños corporales causados a los niños de corta edad que lo invadan por una estructura u otra condición artificial que mantenga en el terreno, si (a) el lugar en el que se mantiene la condición es un lugar en el que el poseedor sabe o debería saber que es probable que dichos niños invadan, (b) el poseedor sabe o debería saber que la condición implica un riesgo irrazonable de muerte o daño corporal grave para dichos niños, y (c) los niños, debido a su juventud, no descubren la condición o no se dan cuenta del riesgo que implica meterse en ella o acercarse a la zona peligrosa por ella, y (d) la utilidad para el poseedor de mantener la condición es escasa en comparación con el riesgo que implica para los niños pequeños.¹¹

Independientemente de la edad de cualquier visitante de una propiedad comercial, también se le debe advertir adecuadamente de cualquier condición potencialmente peligrosa en una propiedad.

En Pensilvania, si un propietario u ocupante de un local comercial no ha cumplido con su deber de diligencia hacia un visitante y ese incumplimiento de su deber de diligencia representó la causa próxima de la lesión de un visitante, entonces ese propietario u ocupante del local comercial puede ser considerado responsable de la lesión del visitante. De este modo, el visitante tendría derecho a una indemnización en virtud de la ley estatal de responsabilidad de los locales.

Debido a que el deber debido a un visitante, permitido o no, en una propiedad comercial varía, puede ser confuso en cuanto a cómo una persona lesionada será considerada bajo las leyes de la Commonwealth. Es crítico si usted ha sido lesionado mientras que en una propiedad comercial, que se ponga en contacto con un abogado que pueda ayudarle a determinar sus derechos y el nivel de deber que se le debe.

Si usted o un ser querido ha sufrido una lesión mientras se encontraba en la propiedad comercial de otra persona con fines legítimos en Filadelfia o en el sur de Jersey, no encontrará mejor recurso legal que el experimentado equipo de abogados de Petrillo y Goldberg. Estamos aquí para ayudar a las víctimas de lesiones a obtener la compensación que merecen. Estamos a su disposición para una consulta gratuita por teléfono en el 215-486-1LAW (215-486-1529) o en cualquiera de nuestras oficinas de Filadelfia, Pensilvania o Pennsauken o Woodbury, Nueva Jersey.

¹¹ Restatement (Second) of Torts § 339.